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Casero o inquilino, ¿quien paga las reparaciones en alquiler?

Gastos alquiler

Es una de las dudas más frecuentes relativas a los contratos de alquiler: ¿quién debe pagar las reparaciones de un electrodoméstico estropeado o de un desperfecto en la vivienda, el casero o el inquilino?

Lo primero que tenemos que tener en cuenta, es que el abuso de algunos caseros, sobre todo cuando alquilan su piso a jóvenes o extranjeros, al introducir cláusulas sobre quien deben asumir el coste de las reparaciones, no exime al casero de su pago, pues aunque el contrato sea aceptado por ambas partes, nunca tendrá validez ante un juez porque contraviene lo establecido en la ley, y es, por tanto, nula.

La conservación de las viviendas de alquiler se regulan en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dicho precepto establece que el casero tiene la obligación de realizar, «sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido».

No obstante, la ley no atribuye al casero el deber de costear la solución de todos los desperfectos. La LAU determina que el inquilino tendrá que asumir las «pequeñas reparaciones» que provoque el desgaste del uso de la vivienda y, también, aquellos daños que él mismo haya causado.

Instalaciones básicas

Existe una serie de elementos que, por resultar imprescindibles «para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido», plantean poca discusión y es que en alquiler las reparaciones corresponde al propietario (no el mantenimiento, que deberá costearlo el inquilino). Se trata de la instalación eléctrica, la del agua, la del gas o la de la calefacción; también las obras de conservación del techo, paredes o suelo del inmueble; o las reparaciones de humedades originadas por defectos del propio edificio.

Como ha definido el Tribunal Supremo, son arreglos «indispensables para el disfrute de la casa» y que asume el arrendador con independencia de que su mal estado se haya producido por «el mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva, provengan de un suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor». Eso sí, en estos casos, la ley obliga al inquilino a permitir al casero o a un técnico designado por este «la verificación directa» del estado de la vivienda.

En este apartado es importante resaltar que la justicia considera la pintura de la vivienda un elemento necesario del domicilio, por lo que será el casero quien deba pagar su renovación. Por tanto, no cabe, como ha establecido la Audiencia Provincial de Barcelona, reclamar al inquilino «que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad».

Alquiler y pequeñas reparaciones

Y es que en alquiler, es mucho más difícil de precisar resulta el concepto de «pequeñas reparaciones», determinante para resolver qué debe pagar el inquilino. En general, los jueces admiten que se trata de arreglos puntuales en elementos tales como grifos, puertas y ventanas, enchufes o interruptores, o electrodomésticos, siempre que la intervención tenga un precio reducido (menos de unos 200 euros).

El caso más difícil: los electrodomésticos

En primer lugar, si la avería que sufre el aparato requiere su sustitución, los jueces determinan que esta debe ser pagada por el propietario de la vivienda. Una decisión que tiene lógica, especialmente, si se tiene en cuenta que el electrodoméstico se quedará en la vivienda aunque haya cambio de inquilino.

También son especialmente conflictivos los aparatos de aire acondicionado. No obstante, los tribunales han tendido a considerar que, especialmente en zonas de calor, son un elemento esencial de la vivienda, de tal modo que los arreglos necesarios para su buen funcionamiento los debe soportar el propietario del inmueble.

Ley de Arrendamientos Urbanos y sus ocho cambios más importantes

lau

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se ha publicado en el BOE como Real Decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con fecha 5 de marzo de 2019 y entrada en vigor el día siguiente.
Sus ocho modificaciones más importantes son:

Duración del plazo del arrendamiento de vivienda

  • Se aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada.
  • Si el arrendador es persona física el plazo es de 5 años y si es persona jurídica el plazo es de 7 años.
  • Transcurrido este plazo si ninguna de las partes manifiesta lo contrario (con un preaviso de 4 meses de antelación para el arrendador y de 2 meses de antelación para el arrendatario) el arrendamiento se prorroga tácitamente durante 3 años.
  • El anterior Real Decreto establecía que el plazo de preaviso era de 1 mes para el arrendador y el arrendatario.

Renta

Como novedad, la nueva ley de arrendamientos urbanos, se establece la creación de un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda. Con los datos de la AEAT, el Catastro, el Registro de la propiedad, los registros de fianza… se ofrecerá una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, por barrios, municipios, provincias y comunidades autónomas.

Límite incremento renta

Como novedad se establece que, durante la vigencia del contrato, la actualización de la renta pactada por las partes nunca podrá ser superior al IPC anual.

Límite a las garantías adicionales a la fianza (por ejemplo; aval)

  • Tal y como ya establecía la ley de arrendamientos urbanos, los propietarios podrán exigir una fianza de 1 mes para los arrendamientos de vivienda y de 2 meses para los arrendamientos de uso distinto a vivienda (local).
  • La reforma actual establece que el arrendador de una vivienda únicamente podrá exigir al inquilino una garantía adicional al margen de la fianza de 2 mensualidades. Es decir, en un contrato de arrendamiento de vivienda podrá pedirse una fianza de 1 mes y 2 meses de aval.
  • Este tope de dos mensualidades únicamente podría rebasarse en contratos de arrendamiento de duración superior a 5/7 años.
  • El importe de la garantía adicional que el arrendador puede exigir al inquilino (sea un aval o la repercusión de la cuota de un seguro) no podrá exceder del equivalente a dos mensualidades durante toda la duración del contrato de arrendamiento.

Paralización del proceso de desahucio en situaciones de vulnerabilidad

  • A partir de ahora los Juzgados tendrán que evaluar la vulnerabilidad de los afectados y poner en conocimiento de los servicios sociales los procesos de desahucio si la aprecian.
  • Si los servicios sociales estiman que existen indicios de vulnerabilidad, lo comunicaran al Juzgado que suspenderá el procedimiento hasta que se adopten las medidas oportunas, por un plazo máximo de 1 mes si el arrendador es persona física o de 3 meses si es persona jurídica. (Con el anterior RD el plazo se paralizaba 2 meses si el arrendador era persona jurídica).
  • Como novedad también se indica que, a efectos del desahucio, el Juzgado en la notificación correspondiente, deberá indicar el día y la hora.

Gastos de gestión inmobiliaria

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica.

Ley de Propiedad Horizontal

El Real Decreto también modifica la Ley de Propiedad Horizontal en 3 extremos:

  • Incrementa del 5% al 10% el fondo de reserva que las comunidades de propietarios deben tener para obras de conservación y reparación de la finca.
  • Permite a la comunidad de vecinos limitar o vetar los arrendamientos turísticos siempre que lo acuerden las 3/5 partes de los propietarios. Esta medida aplica a los nuevos alquileres turísticos no a los anteriores.
  • Se reitera la obligación de realizar obras de accesibilidad universal y de pagar todos los propietarios con un máximo de 12 mensualidades ordinarias, sin perjuicio de que del resto se tengan que hacer cargo los propios solicitantes.

Cuestiones fiscales

Exención del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Quedan exentos del pago de este impuesto los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.

IBI

Se permite a los Ayuntamientos fijar un recargo del 50 % de la cuota del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente.


Alquiler viviendas: Nuevo Decreto

Precio y su fijación.

El nuevo Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler no impone límites a los precios del alquiler, pues para ello sería necesario modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, en concreto, el artículo 17 de la normativa, que en su primer punto señala que «la renta será la que libremente estipulen las partes».

Nuevo índice de referencia del precio del alquiler de vivienda.

Para garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, la nueva normativa introduce un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda que se elaborará en el plazo de ocho meses por la Administración General del Estado. Para determinar este índice se utilizarán los datos procedentes de la información disponible en la AEAT, en el Catastro inmobiliario, en el Registro de la Propiedad, en los registros administrativos de depósitos de fianza y en otras fuentes de información, que sean representativos del mercado del alquiler de vivienda.

Anualmente se ofrecerá una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas.

En sus respectivos ámbitos territoriales, las comunidades autónomas podrán definir de manera adaptada a su territorio su propio índice de referencia.