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Ley de Arrendamientos Urbanos y sus ocho cambios más importantes

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La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se ha publicado en el BOE como Real Decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con fecha 5 de marzo de 2019 y entrada en vigor el día siguiente.
Sus ocho modificaciones más importantes son:

Duración del plazo del arrendamiento de vivienda

  • Se aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada.
  • Si el arrendador es persona física el plazo es de 5 años y si es persona jurídica el plazo es de 7 años.
  • Transcurrido este plazo si ninguna de las partes manifiesta lo contrario (con un preaviso de 4 meses de antelación para el arrendador y de 2 meses de antelación para el arrendatario) el arrendamiento se prorroga tácitamente durante 3 años.
  • El anterior Real Decreto establecía que el plazo de preaviso era de 1 mes para el arrendador y el arrendatario.

Renta

Como novedad, la nueva ley de arrendamientos urbanos, se establece la creación de un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda. Con los datos de la AEAT, el Catastro, el Registro de la propiedad, los registros de fianza… se ofrecerá una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, por barrios, municipios, provincias y comunidades autónomas.

Límite incremento renta

Como novedad se establece que, durante la vigencia del contrato, la actualización de la renta pactada por las partes nunca podrá ser superior al IPC anual.

Límite a las garantías adicionales a la fianza (por ejemplo; aval)

  • Tal y como ya establecía la ley de arrendamientos urbanos, los propietarios podrán exigir una fianza de 1 mes para los arrendamientos de vivienda y de 2 meses para los arrendamientos de uso distinto a vivienda (local).
  • La reforma actual establece que el arrendador de una vivienda únicamente podrá exigir al inquilino una garantía adicional al margen de la fianza de 2 mensualidades. Es decir, en un contrato de arrendamiento de vivienda podrá pedirse una fianza de 1 mes y 2 meses de aval.
  • Este tope de dos mensualidades únicamente podría rebasarse en contratos de arrendamiento de duración superior a 5/7 años.
  • El importe de la garantía adicional que el arrendador puede exigir al inquilino (sea un aval o la repercusión de la cuota de un seguro) no podrá exceder del equivalente a dos mensualidades durante toda la duración del contrato de arrendamiento.

Paralización del proceso de desahucio en situaciones de vulnerabilidad

  • A partir de ahora los Juzgados tendrán que evaluar la vulnerabilidad de los afectados y poner en conocimiento de los servicios sociales los procesos de desahucio si la aprecian.
  • Si los servicios sociales estiman que existen indicios de vulnerabilidad, lo comunicaran al Juzgado que suspenderá el procedimiento hasta que se adopten las medidas oportunas, por un plazo máximo de 1 mes si el arrendador es persona física o de 3 meses si es persona jurídica. (Con el anterior RD el plazo se paralizaba 2 meses si el arrendador era persona jurídica).
  • Como novedad también se indica que, a efectos del desahucio, el Juzgado en la notificación correspondiente, deberá indicar el día y la hora.

Gastos de gestión inmobiliaria

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica.

Ley de Propiedad Horizontal

El Real Decreto también modifica la Ley de Propiedad Horizontal en 3 extremos:

  • Incrementa del 5% al 10% el fondo de reserva que las comunidades de propietarios deben tener para obras de conservación y reparación de la finca.
  • Permite a la comunidad de vecinos limitar o vetar los arrendamientos turísticos siempre que lo acuerden las 3/5 partes de los propietarios. Esta medida aplica a los nuevos alquileres turísticos no a los anteriores.
  • Se reitera la obligación de realizar obras de accesibilidad universal y de pagar todos los propietarios con un máximo de 12 mensualidades ordinarias, sin perjuicio de que del resto se tengan que hacer cargo los propios solicitantes.

Cuestiones fiscales

Exención del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Quedan exentos del pago de este impuesto los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.

IBI

Se permite a los Ayuntamientos fijar un recargo del 50 % de la cuota del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente.


Alquiler viviendas: Nuevo Decreto

Precio y su fijación.

El nuevo Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler no impone límites a los precios del alquiler, pues para ello sería necesario modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, en concreto, el artículo 17 de la normativa, que en su primer punto señala que «la renta será la que libremente estipulen las partes».

Nuevo índice de referencia del precio del alquiler de vivienda.

Para garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, la nueva normativa introduce un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda que se elaborará en el plazo de ocho meses por la Administración General del Estado. Para determinar este índice se utilizarán los datos procedentes de la información disponible en la AEAT, en el Catastro inmobiliario, en el Registro de la Propiedad, en los registros administrativos de depósitos de fianza y en otras fuentes de información, que sean representativos del mercado del alquiler de vivienda.

Anualmente se ofrecerá una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas.

En sus respectivos ámbitos territoriales, las comunidades autónomas podrán definir de manera adaptada a su territorio su propio índice de referencia.